2019年是加拿大“转向”的一年,整体发展不论是单个城市还是整个国家经济,都在经历重要的调整,那么2020年即将到来,加拿大楼市可能会是一个怎样的大景像?

-温哥华 Vancouver

温哥华的经济增长放缓。加拿大资讯局(the Conference Board of Canada)预计,2019年温哥华经济增长率从2018年的3%,下降至2.3%,并从2020-23年开始保持平均水平。未来几年,供给和政策依旧是温哥华房市的基本面。
从2019年夏季开始,温哥华房价(特别是独户屋房价)一直在缓慢下降, 而自从2016年卑诗省外国买家税实施以来,在民用住宅层面,外国买家已经基本清场。

尽管有一些“疲软”的因素,但温哥华在2020年整体房地产前景调查中再次出现在榜首,办公和工业地产的表现尤其出色。根据JLL Research的数据显示,2019年第二季度温哥华市办公楼空置率仅为5.3%。

因此展望温哥华,长期趋势仍然有利。“房控”已导致投资者(无论是外国还是本地买家)退出市场,经过洗牌,市场走向健康。

凭借稳定的经济和人口增长,温哥华房产预期值很高,买家重返市场可期,因此排在加拿大房产前景第一位。

-多伦多 Toronto

众多的移民促使多伦多成为北美经济增长最快的城市之一。多伦多房地产市场相对比较健康,经济增长也很稳定,加拿大资讯局(the Conference Board of Canada)预计2020年多伦多经济将增长为2.4%。在房价方面,虽然由于抵押贷款压力测试等抑制房价的政策,但实际房产销售和价格却一直很稳定。

但是,跟温哥华一样,多伦多不得不面对“房屋可负担性”这个重大问题。其根本就是多年来的紧缺土地供应和移民增加对住房的高需求,在加上土地成本的上涨,和“万税”负重……

但在办公地产方面,多伦多是很有市场的。特别是加拿大国家电视塔附近的一项耗资$35亿加元的综合开发项目。该项目包括两座办公大楼(分别为58层和48层),约800套出租公寓和一个零售商业区域。还有一些办公、商用单位将在2020年初投入使用。

在工业地产方面,由于多伦多电子商务的崛起,处于历史低点的空置率和大规模城建计划,所以工业地产投资会是2020年多伦多房市中值得关注的部分。

-渥太华 Ottawa

凭借强劲的经济增长和充满活力的住房市场,渥太华在2020年地产前景排行榜中排位第三。

由于温哥华、多伦多两地高昂房价的“折叠”,让渥太华注入了超过了100万的人口。

但由于渥太华若干大型建筑项目如火如荼,劳动力短缺仍然是一个重要问题。然后随着土地供给的紧张和伴随而来的房价涨势,在整个房地产商市场上会有越来越多价格相对低廉的公寓和联排别墅。目前已经有一些零售物业已被重新开发成租赁用途房屋。

因此,纵观渥太华房产市场,出租将可能成为长期趋势。

此外,渥太华地区商业地产表现也非常良好,办公室空置率从2018年的8.7%下降至2019年第二季度的7.7%,仓库的需求也高居不下。

-哈利法克斯 Halifax

根据加拿大资讯局(the Conference Board of Canada)报告,2019年哈利法克斯经济增长2%,2020年预计增长2.6%。

强劲的移民增长了当地房屋的刚需,租赁用房屋和独户房屋是两大热门市场。

从政策层面,万众瞩目的《Centre Plan 城市中心计划》将带来全新的土地使用法规和市政规划政策,其中的重点是,允许开发商可以在城市核心区域建造更高的塔楼。此外由于石油巨头进驻St.John,未来可期。

总结,租赁用途房屋和商业地产将是2020年哈利法克斯房市的重头戏。

-蒙特利尔 Montreal

2020年蒙特利尔经济增长率将降低到1.6%,低于2018年的3.4%,2019年的2%。

蒙特利尔房地产市场的主要趋势是公寓和工业产权物业。人口老龄化是推动公寓需求旺盛的因素之一,而电子商务(包括用于配送的冷藏库的增长)正在推动工业房产的发展,2019年第二季度的工业房产可用率下降至3.2%。

在办公房产部分,由于高技术行业不断增长,大量创业公司对办公场所需求增大,一些美国投资者和私募股权公司已经加入到赛道中,外来资金的不断融入让当地办公房产一片欣欣向荣的景象。

此外,蒙特利尔老年公寓是另一个重要趋势,特别是为千禧一代(1982-2000出生)退休设计的老年公寓。

这样看,尽管蒙特利尔地产市场相当乐观,但建筑和人工成本的上涨,和拟议的20-20-20章程仍然会对房市有所影响。根据该提案,要求开发商在开发项目中预留一定比例的住宅用作经济适用房。

-萨斯卡通 Saskatoon

萨斯卡通的经济将持续增长,预计到2020年达到1.7%(2019经济增2.3%)。

但值得一提的是,萨斯卡通人口增长将超过全国平均水平。与温哥华、多伦多不同的是,2019年萨斯卡通房屋销售一直呈温和增长趋势,公寓市场是主力。此外经统计,萨斯卡通在未来几年内,住房开工将有所增加,从2019年的1,646套增加到2020年的2,171套。

2019年5月,耗资$3亿加元的三栋住宅和商业开发项目中的酒店已经开始营业,两座办公楼中的一座将已经封顶,预计在11月竣工,而全部工程将在2021年收尾。
因此,2020年萨斯卡通可能是加拿大少数房价增长的城市。

-魁北克 Quebec City

魁北克市2019年经济增长1.8%,预计2020经济增长1.6%。经统计, 魁北克市住房开工在2019年放缓,加拿大资讯局(the Conference Board of Canada)预计在未来4年内,整个城市新项目开工率低于2017年和2018年,特别是独立屋。

尽管独立屋市场缓慢,但在其它领域却有亮点,例如在耗资$5.5亿加元的大型商业和住宅开发项目利维斯(Lévis)、新的医院综合大楼、市中心电车项目以及人们对屋顶农业和社区花园的青睐。

因此,魁北克市2020的房市预计不会有很大的变化,如果要投资的话可以围绕环境、交通和公寓这三个关键词。

-埃德蒙顿 Edmonton

由于石油产量消减,埃德蒙顿的经济在2019年增长1.3%,但2020将回到2.3%。尽管存在一些不利的因素,但埃德蒙顿房地产市场在某些领域仍然表现强劲。

大量新办公大楼的建设为这座城市的市区增添了活力。根据JLL Research报告称,2019年第二季度的办公室空置率为17.7%,但市区的净吸纳量为正,特别在金融区,高品质办公楼炙手可热。

此外,埃德蒙顿工业房地产未来表现良好。作为通向加拿大北部社区的门户,埃德蒙顿正逐渐发展成为一个仓储和配送中心,如尼苏(Nisku)商业园(Border Business Park)的亚马逊工厂,将带动周边地产、服务业的发展。

-温尼伯 Winnipeg

与加拿大的许多地区一样,温尼伯的经济增长放缓。根据加拿大资讯局(the Conference Board of Canada)数据,2020温尼伯经济增长率为1.6%,几乎低于前两年的平均经济增长率3.4%的一半。

但是,所幸的是不断涌入的移民人数有推动当地人口的稳定增长。加拿大资讯局预计温尼伯房市从2020开始反弹。

温尼伯工业房产市场非常强劲。2019年第二季度的工业地产可用率仅为3.7%,加上温尼伯的制造业前景稳健,工业租用地需求将不断增加。

-卡尔加里 Calgary

卡尔加里预计到2020年经济增长率达到2.5%,是几大城市中经济增长最快的城市。其中,输油管道的开通无疑是一剂强心针。

尽管卡尔加里同样面对建筑成本的压力,但加拿大资讯局的预计从2020年开始卡尔加里建筑业将持续增长,尤其是目前价格略低的独户屋,可能为成为黑马。

基于卡尔加里成是全加拿大的分销中心的实施,工业地产无疑是一个关注点。2019年第二季度,工业地产可用率为8.4%,比办公楼市场要好得多。

2019年第二季度卡尔加里办公楼空置率仍然很高,达到22.5%,市中心办公楼市场中有一些大型投资者撤离的迹象,但反过来说这也是小型投资者入市的机会。


根据以上加拿大10大主要城市房产前景预测2020年加拿大房产投资有 四个大方向 :

仓储和配送
由于电子商务的日益兴起,激发了对靠近人口中心和交通路线的大型仓储和配送设施的需求。

中等价位的公寓
尽管加拿大各地的公寓和租赁房屋建设持续且显着增长,但需求仍然强劲。2008年,在建的租赁用途房屋仅为13,947套,2018年增至56,394套。但是近乎有一半加拿大人需要租房。

交通配套
根据交通配套投资房产的理论始终是全球地产市场的大智慧。预测显示,在蒙特利尔,RéseauExpressMétropolitain项目将刺激沿线房地产开发$50亿加元。

老年公寓
可以预见,2020年最好的选择是老年公寓。随着全球人口老龄化的到来,安全、便利和灵活性相结合的老人公寓会是市场的一大方向。

然后,选择入市其实并没有很复杂,看到起势,而你也有这个城市的购买资格,那么基本就妥妥的了。

另外,能够在未来获得溢价的房产基本上有下面这几个特点:

1. 顶级豪宅。这里指的不单单是独立屋,而是类似限量的概念。一方面,这些城中之贵影响房价的能力很小,天花板上的价格也不受管制;另一方面,象某些主打设计师,以“艺术”作为卖点的物业由于其稀缺性和明星加持,基本上是所向披靡的。

2. 同一区域里的抄底物业。这点除了运气以外,还要勤奋,但回报就是未来的二手房总会磨平整个总价的区间。

3. 讨论热点区域的房产。例如,某地要建水上公园,某地要开通新地铁,话题区域会给大家带来意向不到的回报,一传十,十传百,一个城市的名字被反复提及总是有理由的。

4. 关注更改使用属性的物业。理由很简单,这一定是某个刚需区域的物业。

5. 2020年需要盘整自己手里的房子。有大神统计过,如果手上可以持有一套地段、功能性极佳的房产;有一套热点城市随时可以租掉的房产,有一份有福利的工作,最好没有贷款,现金流源源不断,基本上就是人生赢家了!

 

来源:网络
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